Общественные отношения в сфере аренды нежилых помещений

Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды № 642-ф/2 от 24.06.2002.

До принятия решения истцом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований до 40676 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 368970 руб. 92 коп. пеней и 5000 руб. штрафа. Ходатайство истца судом удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2008, требования истца удовлетворены в сумме 40676 руб. 93 коп. основного долга по арендной плате, 5000 руб. пеней и 500 руб. 00 коп. штрафа. Применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, суд уменьшил размер подлежащей взысканию суммы пеней и штрафа.

Ответчик в кассационной жалобе указал, что истец в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил назначение денежных средств, перечисленных ответчиком в счет арендной платы, не выставил требования ответчику и не согласовал расчет начисленных пеней.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом по Самарской области (арендодатель) и ООО "Волга-Юг" (арендатор) заключен договор аренды № 642-Ф/02 от 24.06.2006 нежилых помещений общей площадью 100 кв. м, расположенных на первом этаже производственного здания Новокузнецкого почтамта по адресу: город Новокуйбышевск, переулок Больничный, 5.

Пунктами 3.2 - 3.3 договора аренды стороны определили порядок и сроки внесения арендной платы, в частности, арендатор обязан вносить арендодателю за пользование помещениями арендную плату до 10 числа месяца, за который производится оплата. Размер арендной платы определен в пункте 3.1 договора.

Условиями договора стороны предусмотрели, что в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендных платежей (пункт 3.5).

Пунктами 4.1, 4.2 договора от 24.06.2006 за просрочку внесения арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 50 минимальных размеров оплаты труда и пеней в размере 0,7% от суммы просроченного долга за каждый день просрочки.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства, истец, исходя из условий пункта 3.5 договора аренды, произвел арифметический расчет задолженности арендной платы, штрафа и пеней, который ответчиком не оспорен.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2008 г. по делу № А55-9454/2007 // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 3. - С.64..

Подобное достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2008. - С. 342.. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы (ч. 2 ст. 614 ГК РФ) Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 11. - С. 28..

Необходимо отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. "Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества" Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву [Текст] // Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). - М., Статут. 2006. - С. 6.. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.

Следует иметь в виду, что разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания от ее использования, арендодатель и арендатор обладают противоположными экономическими интересами. Все это приводит к трудностям при согласовании размера арендной платы, которые осложняются ценовой неэластичностью на рынке недвижимости. Ценовая неэластичность означает, что объем предложения не может быть заметно увеличен при росте цен. Для увеличения предложения, а это строительство новых объектов, необходимы значительные затраты времени, дополнительные инвестиции, необходимо учитывать и ограниченность земельного ресурса. В таких условиях достаточно точно и достоверно стоимость объекта недвижимости при наличии методики может оценить только профессионал-оценщик. До вступления в силу Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813. (далее - Закон "Об оценочной деятельности") оценкой недвижимости занимались лица, заинтересованные в увеличении или уменьшении стоимости имущества. Так, соответствующие комитеты по управлению имуществом были заинтересованы в завышении стоимости объекта, а кредитные организации при залоге имущества в обеспечении кредита, наоборот, заинтересованы в уменьшении рыночной стоимости. В последнем случае при невозврате кредита банк получал имущество, реальная стоимость которого много выше отмеченной в договоре.

Институт оценки недвижимости позволяет избежать или, по крайней мере, минимизировать подобные злоупотребления. Кроме того, в Законе "Об оценочной деятельности" установлены случаи обязательной оценки недвижимого имущества. В соответствии со ст. 8 названного Закона проведение оценки обязательно при совершении сделок с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

а) при национализации имущества;

б) при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

в) при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

г) при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

д) при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие ст. 8 Закона "Об оценочной деятельности" не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Поскольку для субъектов права хозяйственного ведения и права оперативного управления распоряжение недвижимым имуществом возможно только с согласия собственника, то при совершении сделок с ним обязательная оценка необходима в силу закона.

Что касается объектов частной собственности, то было бы неразумно и неправомерно обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. Такое правило может носить рекомендательный характер. Собственник недвижимости не всегда может владеть полным объемом информации о факторах, влияющих на стоимость имущества. В то же время собственник заинтересован в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку от нее зависит не только размер арендной платы, но и налоговые платежи. В такой ситуации целесообразно обратиться к профессионалам, которые определят реальную стоимость объекта и динамику изменения его стоимости с течением времени.

Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества, о чем говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества.

Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

Ранее действовавшее законодательство проводило четкое разделение арендной платы на две части. Арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и арендного процента. В настоящее время законодатель не устанавливает такого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что "арендная плата состоит только из арендного процента" Шагова В.В. Указ. соч. - С. 7.. С данной точкой зрения не вполне можно согласиться. Во-первых, арендодатель, оставаясь собственником имущества, начисляет амортизацию на сданное в аренду имущество. Он заинтересован в возмещении этих средств. Во-вторых, отказ законодателя от регламентации состава арендной платы вовсе не означает изменение на практике самого состава. Арендодатель и арендатор согласовывают размер арендной платы, исходя из баланса интересов, и арендодатель, учитывая необходимость возмещения амортизационных отчислений, включает их в состав арендной платы. Кроме того, для арендодателя экономически целесообразно включать в арендную плату не только амортизацию, но и сумму налога на имущество, а также другие платежи. Другое дело, что стороны не обязаны расписывать в договоре состав арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование размера. Более того, расшифровка арендной платы может привести к тому, что часть арендной платы, а именно так называемый арендный процент, невозможно будет отнести на себестоимость продукции. Отсутствие же расшифровки состава арендной платы позволяет отнести ее полностью в состав затрат по производству товаров, работ и услуг.

На некоторых составляющих платы за пользование зданием или иным сооружением следует остановиться особо. И дело не только в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием или иным сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Хотя и это законодательное положение по-разному оценивается субъектами права.

ООО "999" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Государственной налоговой инспекции Самарской области (далее - ГНИ) о признании недействительным ее решения от 19.09.2006 № 73 в части взыскания заниженной прибыли, недоимки по налогу на добавленную стоимость (далее - НДС) и спецналога, а также применения штрафных санкций за нарушение налогового законодательства. Решением от 23.06.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.09.2007 решение изменено: в части взыскания штрафов за неучтенный объект налогообложения НДС и спецналогом решение ГНИ признано недействительным.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Удовлетворяя протест и принимая решение о частичном удовлетворении иска, Президиум ВАС РФ отметил следующее. Поскольку ООО "999" пользовалось земельным участком на основании договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком может быть отнесена предприятием на затраты, включаемые в себестоимость продукции. Согласно п. 10 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, к элементу "прочие затраты" в составе себестоимости относятся не только налоги, но и плата за аренду в случае аренды отдельных частей объектов основных производственных фондов (и/или частей). Поскольку земельный участок был предоставлен истцу под строительство производственных объектов (о чем свидетельствуют материалы дела), у предприятия имелись правовые основания для отнесения арендных платежей за землю на затраты производства Постановление Президиума ВАС РФ № 7527/07 от 16 июня 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 11..

Необходимо также уяснить сущность и место дополнительных платежей, таких, как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам "сверх арендной платы ... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению" Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений [Текст] // Адвокат. - 2009. - № 3. - С. 19.. Думается, что такой подход не совсем верен. Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, "как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)" Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] - М., Ось-89. 2008. - С. 76.. Комплексное понимание такого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст. 611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. "Просто стены" вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр. Подобный вывод можно сделать на основании анализа Постановления Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. № 359 "О принятии общероссийского классификатора основных фондов" Бюллетень нормативных актов. - 1995. - № 1. - С. 9.. В соответствии с классификатором основных фондов ОК 013-94 сети включаются в состав здания по следующим правилам: водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включаются в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Подтверждение вышеприведенного вывода можно найти и в судебной практике.

ЗАО "Маркос-Групп" (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Густав", являющемуся арендатором, о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений площадью 1680,3 кв. м, Решением суда от 26.08.2007 иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 22.12.2007 оставил решение в силе.

Свое требование арендодатель обосновал тем, что ответчик не оплатил счета МГП "Самарагортепло" и коммерческого управления "Самараводоканал". Однако материалы дела свидетельствуют о том, что названные счета адресованы истцу, а не ответчику. Следовательно, неоплата ответчиком платежных требований МГП " Самарагортепло" и коммерческого управления " Самараводоканал" за оказанные услуги не может свидетельствовать о нарушении условий договора Постановление Президиума ВАС РФ № 7654/07 от 21 апреля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С.32..

Таким образом, здание является целостной системой, и обязывать арендатора заключать отдельные договоры со всеми городскими службами нецелесообразно. Поскольку абонентом, получающим коммунальные услуги, является арендодатель, арендатору в подобном случае пришлось бы получать статус субабонента, а это не всегда возможно. В соответствии со ст. 545 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В суботношениях абонент занимает место энергоснабжающей организации, оставаясь ответственным перед ней. В свою очередь, субабонент также должен иметь присоединенную сеть, принимающее энергию устройство и другое оборудование, необходимое для приема энергии. Арендатор этим требованиям не соответствует, поскольку все сети, которыми он располагает, принадлежат арендодателю Елизарова Н.В. Проблемы заключения договоров энергоснабжения с отдельными категориями потребителей [Текст] // Юрист. - 2008. - № 1. - С. 19.. Заключение договора энергоснабжения арендатором непосредственно с энергоснабжающей организацией противоречило бы ГК РФ и судебной практике. В соответствии со ст. 539 ГК РФ субъектами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент. Арендодатель не может быть энергоснабжающей организацией, поскольку сам является абонентом соответствующей организации и получает энергию на основании договора. Арендатор получает энергию в связи с договором аренды, соответственно условие об оплате этой энергии должно рассматриваться как часть условия об арендной плате. Иллюстрацией сказанного может служить следующее дело.

Акционерное общество закрытого типа "Пироп Лтд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к акционерному обществу закрытого типа "Победа" о признании недействительным последнего абзаца пункта 2.2.2 договора на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату от 01.10.2003 и обязании ответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии.

Решением суда от 18.05.2006 иск был удовлетворен на основании несоответствия указанного абзаца положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения. Решением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, а договор признан полностью недействительным как несоответствующий положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения.

Президиум ВАС РФ считает, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между сторонами был заключен договор аренды здания, в соответствии с которым арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельным договором. Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставку электроэнергии.

Все судебные инстанции без достаточных оснований оценили этот договор как договор энергоснабжения, в то время как он таковым не является. Этот договор устанавливает порядок определения расходов АОЗТ "Пироп Лтд" на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды Постановление Президиума ВАС РФ № 1536/06 от 10 марта 2007 г. // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 8. - С. 15-16..

Таким образом, можно сделать вывод, что судебная практика стоит на позициях отрицания возможности заключения отдельного договора на пользование энергией между арендодателем и арендатором. Такой "договор" рассматривается как часть соответствующего договора аренды, как составляющая условия о размере арендной платы.

Необходимо подчеркнуть, что арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самого договора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы.

Еще одной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т.е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.

На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Иными словами, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Сказанное прежде всего относится к аренде государственного или муниципального имущества, когда государственные (муниципальные) органы по управлению имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат ГК РФ и не должны применяться. В этой связи хотелось бы отметить Положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества области, муниципальных образований регулируется на областном уровне, нормативными актами субъекта федерации О положении о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в областной собственности [Текст]: [Постановление губернатора Самарской области № 56, от 12.03.1999 г.] // Волжская коммуна. - 1999. - № 8. - С. 36; Об утверждении положения "О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду" [Текст]: [Решение Думы городского округа Самара № 499, от 29.11.2007 г.] // Самарская Газета. - 2007. - № 228 (3777). - С. 16..

Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Заключение договора аренды: форма и государственная регистрация

Форма договора аренды зданий и сооружений является существенным условием договора. Пункт 1 ст.651 ГК указывает на то, что договор аренды здания или сооружения долен заключаться в письменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п.2 ст. 434 ГК, к которому отсылает данный пункт, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный) Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2008. - С. 338..

Договор составляется в таком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый из экземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всем остальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения, впрочем как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом. Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 16 ГК, подлежит государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' Азнаев А.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью, возникшие противоречия нормам конституционного и гражданского права [Текст] // Нотариус. - 2009. - № 2. - С. 22..

По данному вопросу в юридической литературе существует множество споров. Так Н.А. Сыродоев пишет: ''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок'' Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 6. - С. 28-37..

В связи с этим высказывает свое мнение и доктор юридических наук, профессор В.В.Витрянский:

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - С. 234..

Во вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации '' не сопряжена с консультационными функциями'' и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения '' поголовного'' принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п.2 ст.163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны.

В результате получается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 529-531..

Данная точка зрения на наш взгляд более точна и ярче отражает целесообразность необязательного нотариального удостоверения.

Договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год” Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 27; Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2007. - № 10. - С. 38..

В период когда готовился новый ГК нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий в состав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00 года №53 ''О выработанных рекомендациях '' О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений'' подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации Орлова Е.В. Указ. соч. - С. 4-5..

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2 ст.609), Федеральный закон '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст.26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 11. - С. 29..

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2009. - № 1. - С. 25.. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13 ФЗ). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. - М., Юристъ. 2007. - С. 215..

Ст. 16 ФЗ указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию: вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для государственной регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст. 9 закона установила новую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ, а на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Страницы: 1, 2, 3